AVALIADOR DE IMÓVEIS

Avaliação de imóveis – Laudo Pericial – Parecer Técnico.

* IMÓVEIS URBANOS E RURAIS *

O PERITO

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QUEM SOU
Sou Vagner Ramos, Corretor de imóveis e Perito Avaliador Imobiliário.

Realizo Laudos Periciais, Pareceres Técnicos, Laudo de Avaliação: Pericias Técnicas de Avaliação Mercadológica  (PTAM) Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica: em imóveis urbanos e imóveis rurais, em consonância com a normatização  ABNT série NBR 14.653, Avaliador de Imóveis cadastrado no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis – CNAI do COFECI sobre o nº (20001), sendo possuidor de “Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias” emitido pelo COFECI – CRECI-SP. Com cadastro ativo no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sobre o nº (168171), sendo possuidor de “Certificado de TTI – Técnico em Transações Imobiliarias”. Sou integrante do conselho / Grupo de trabalho da Delegacia Sub-Regional do CRECI/SP em Praia Grande. Tenho cadastro ativo no TJSP, para auxiliar juizes na parte que me compete de avaliações de imóveis quando nomeado, tornando-se PERITO JUDICIAL. Estou habilitado e nomeado para o grupo de avaliadores pela delegacia do CRECI-SP para avaliar bens do governo Estadual e Federal, sobre a portaria nº (6033/2016). Realizei diversas avaliações, 7 particular em 2017 e 4 para o Ministério publico de SP – Avaliação para Promotoria de Justiça Centro de Apoio a Execuções da Capital – CAEX – MPSP. (Oficio ASSEJUR nº 895/2017), 2 particular e 1 como perito 10ª vara de Santos até o momeno 2018. O que lhe confere comprovada especialização e responsabilidade na matéria em que está opinando, estando habilitado como Perito Avaliador de Imóveis.

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COMPETÊNCIA LEGAL
A competência legal do Corretor de Imóveis cadastrado no CNAI-COFECI em avaliar imóveis está autorizada na Resolução COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis) nº 1.066/2007. Entendem-se por “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica” (PTAM) o documento no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicial, observando-se o disposto na Resolução COFECI nº 1.066/07, que está em consonância com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT sobre Avaliação de Imóveis, série NBR 14.653.  A ABNT NBR 14.653 apresenta as seguintes definições sobre o assunto: – Parecer Técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.   Pericia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos. Para que não reste dúvida sobre a competência legal do Corretor de Imóveis Perito avaliador com cadastro ativo no orgãos regulamentadores Federais (CRECI e CNAI) em avaliar imóveis, a 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª. Região – Distrito Federal (TRF/DF) emitiu o acórdão nº 0010520-92.2007.4.01.3400 de em 29 de junho de 2.010, pacificando a matéria.  Desta forma, estou autorizado legalmente e judicialmente a elaborar Pareceres Técnicos, particulares ou judiciais, para fins de avaliações imobiliárias de mercado.
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OBJETIVOS E PROPÓSITOS
  • Adequação de oferta de venda
  • Argumentos nas negociações de locação
  • Partilha dos bens (herança, dissolução societária)
  • Conhecimento para compra de imóveis
  • Estudos económicos e financeiros
  • Calculo de indenização por expropriação
  • Determinação do valor para efeitos fiscais
  • Assistir juiz na decisão de litígios
  • Entre outros onde precise de valor mercadológico do imóvel.

INFORMAÇÕES

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AVALIADORES
São avaliadores aqueles que para além de curso técnico ou superior, possuem formação na área de avaliação imobiliária, devendo estar inscritos na associação profissional (CRECI – COFECI – CNAI). Infelizmente o mercado está inundado por supostos avaliadores, que não tem nenhuma formação na área. Deste modo, o contratante sempre deve solicitar o titulo profissional. Por competência técnica está estabelecido em legislação federal que compete ao corretor de imóveis ou Gestor Imobiliário ou Graduado em Ciências imobiliária com cadastro ativo no orgãos fiscalizadores a fazerem avaliação de valor dos imóveis.
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PERITO JUDICIAL
O perito judicial é o técnico ou especialista que opina sobre questões que lhe são submetidas pelas partes ou pelo juiz, a fim de esclarecer fatos que auxiliem o julgador a formar sua convicção, daí a natureza da importância da perícia. O magistrado (juiz) não tem obrigação de “conhecer” por exemplo: Medicina, por isso convoca o profissional perito judicial médico; e assim sucessivamente, chama ao processo peritos judiciais de cada profissão, tantos quantos sejam necessários para deslindar o processo, enfim, para formar um juízo sobre o assunto. Para o exercício das funções de Perito Judicial, o profissional deverá estar registrado no Conselho de Classe de sua jurisdição e precisa estar em dia com as obrigações para com o seu respectivo órgão de Classe, em nosso caso é o CRECI e COFECI, obtendo o registro no CRECI e CNAI.
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PERITO ASSISTENTE TÉCNICO
O perito assistente cabe diligenciar criteriosamente no sentido de verificar as diferentes hipóteses de abordagem da matéria técnica objeto da prova pericial, tentando fazer com que o perito nomeado pelo juízo perceba as diferentes interpretações da matéria fática sob estudo, para que não seja o seu cliente prejudicado com visões unilaterais, distorcidas da realidade ou que não sejam suficientemente abrangentes para dar ao juiz da causa subsídios amplos para o esclarecimento da matéria fática sob exame. reveste-se a função do perito assistente, o qual possibilita que se instaure o contraditório na matéria técnica, para que não reine absoluto o entendimento do perito nomeado pelo Juízo em seus Laudo Pericial, dando assim ao Juízo condições de tranquilidade para decidir a questão.
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METODOLOGIA
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário relativo a imóveis semelhantes e assemelhados, de mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços, na falta de imóveis em oferta diretamente comparáveis no mesmo universo mercadológico do imóvel avaliando, utiliza-se a comparação indireta, coletados a partir de regiões assemelhadas, bem como a aplicação de outros métodos de avaliação (Método Involutivo, Método Evolutivo, Método da Capitalização da Renda, Método da Quantificação do Custo, entre outros)

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VALOR DE MERCADO
Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.

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REFERÊNCIAS NORMATIVAS
O estudo é realizado e baseado conforme a ABNT NBR 14.653, classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos mínimos de informações, dispensado de especificação quanto a sua fundamentação e precisão, conforme disposição normativa.

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LOCAIS DE ATUAÇÃO

Apesar de ser habilitado para exercer a função de Avaliador Imobiliário e ou Pertio Avaliador Imobiliário a nível Nacional.Atuo fortemente na região do Litoral Paulista na Região do ABCD e Grande SP. Hoje estou Habilitado no Tribunal de Justiça de SP (TJSP) para atuar nos seguintes locais “em ordem alfabética” como Perito Judicial quando nomeado pelo Juiz:
  1. Diadema (Cível – Juizado Especial Cível – Fazenda Publica)
  2. Guarujá (Fórum I,II,III,IV)
  3. Itanhaém (Desembargador Nelson pinheiro Franco, II CEJUSC)
  4. Itariri (Fórum Itariri)
  5. Mauá (Fórum I,II CEJUSC e SAF)
  6. Mongaguá (Fórum I,II)
  7. Peruíbe (Fórum I,II)
  8. Praia Grande (Fórum Dr. Guilherme Penteado Campos)
  9. Santo André (Fórum I)
  10. Santos (Fórum I,II,III)
  11. São Bernardo do Campo (Fórum Ministro Nelson Hungria)
  12. São Caetano do Sul (Fórum I)
  13. São Vicente (Fórum Dr. Antonio Feliciano, II,II,IV,V,VII)
 
 

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